연금으로 건물주 되어 임대료 받기 (리츠 투자)

대다수의 사람은 노후에 보탬이 될 안정적인 임대소득을 창출해 주는 부동산 소유를 꿈꾼다. 하지만 안정적으로 임대료가 발생하는 입지 좋은 부동산은 구하기도 어렵고, 대규모 자금이 있어야 투자가 가능하다. 그렇다면 착실히 연금을 축적해 온 연금 투자자들에게 부동산을 소유할 수 있는 현실적인 대안은 없을까?

 

 

1. 리츠란 무엇인가?

연금으로 직접 부동산 투자는 불가능하지만, 간접적으로는 가능하다. 2019년 말부터 퇴직연금으로 국내시장에 상장된 공모 리츠에 투자할 수 있게 됐기 때문이다. 리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)란 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산투자회사다.

리츠에 투자하는 만큼 리츠가 보유한 부동산의 지분을 매입하는 효과가 있는 셈이다. 상장 리츠는 리츠를 주식시장에 상장시켜 거래의 편의성을 확보한 것으로 현재 국내 증시에선 20여 개 종목이 거래되고 있다.

상장 리츠는 배당수익을 통해 꾸준한 현금흐름을 만들어 낼 수 있는 데다 거래소에서 쉽게 거래할 수 있어 환금성이 높다. 또 실물자산인 부동산을 직접 소유하는 형태로 인플레이션 헤지가 가능해 장기적으로 안정적인 성과를 거둬야 하는 연금 자산을 운용하는 수단으로 적합하다고 평가받는다. 

지난 2019년 12월 확정기여(DC)형과 개인형 퇴직연금(IRP)에서 퇴직연금 상장 리츠 매매 서비스가 시작됐고, 지난 7일 금융위원회가 연금저축 제도 개선 계획을 내놓은 뒤 개인연금에서도 상장 리츠 매매를 할 수 있다.

 

2. 양호한 배당수익률과 높은 장기투자 성과 

리츠가 장기간 5~10%의 안정적인 배당수익률을 실현하고 있는 것을 알 수 있다. 리츠에서 발생하는 현금흐름은 장기적으로 더 높은 성과를 가져다줄 자양분이 된다.

리츠를 보유하며 받는 배당금을 재투자함으로써 장기 성과를 더 높일 수 있기 때문이다. 공모 상장 리츠의 역사가 긴 미국의 경우를 살펴보자. 1989 년부터 2018년까지 30년간 S&P500 지수와 미국 리츠 지수 (FTSE NAREIT All Equity REITs Index)의 수익률을 비교하면 연 복리 기준으로 리츠는 3.8%, S&P500은 6.8% 다. 하지만 배당 재투자를 가정하고 다시 계산하면 리츠는 9.8%, S&P500은 9%로 리츠가 0.8% p 더 높다.

한 가지 아쉬운 점은 배당금을 자동으로 재투자하는 시스템이 현재 국내에는 존재하지 않는다는 것이다. 따라서 연금에서 리츠에 투자하는 사람은 배당금이 계좌에 들어오면 직접 리츠를 추가로 매수하는 절차를 거쳐야 한다.

3. 적극적인 정부 지원 및 혜택

2019년 하반기에 국토교통부가 ‘공모 리츠 및 부동산 펀드 활성화 방안’을 내놓고 각종 세제 혜택 등 다양한 방식으로 리츠 활성화에 나서고 있다. 2023년부터는 연금 계좌 세액공제 납입 한도 확대로 나이와 소득에 관계없이 최대 연간 600만 원까지, IRP를 함께 가입한 경우 최대 900만 원까지 세액공제를 받을 수 있다.  

또한 연금 계좌에서 연금 수령 시 연 1200만 원을 초과해도 분리과세로 선택할 수 있어, 세금 부담이 완화 및 노후 소득 보장이 강화되는 효과를 기대할 수 있다.

 

정부는 연금저축과 IRP 상품에 돈을 불입하면 최고 16.5% 세액 공제(연간 근로소득 과세표준 5500만원 이하 기준)를 해준다. 한도를 꽉 채워 납입하는 경우, 연말 정산 때 돌려받는 돈이 최고 115만5000원(700만원×16.5%)에서 148만5000원(900만원×16.5%)까지 33만원 정도 늘어난다는 의미다. 소득이 5500만원을 넘을 경우 공제율은 13.2%로 최고 118만8000원을 돌려받을 수 있다.

 

증권사와 은행의 퇴직연금 계좌는 장단점이 뚜렷하므로 자신의 투자 성향을 잘 파악해 가입할 필요가 있다. 통상 은행 퇴직연금 계좌는 위험회피적 성향이 강한 투자자에게 적합하다. 증권사는 보다 위험 수용도가 높은 투자자에게 적합하다. 증권사의 경우 ETF, 리츠(REITs·부동산 투자 신탁) 등의 실시간 거래가 가능한 것이 장점이다. 은행 퇴직연금 계좌에서도 ETF 거래가 가능하지만, 10분 안팎 시차를 두고 거래가 이뤄진다.

4. 리츠 선택 시 가격 변동보다는 배당을 봐야...

리츠의 장기투자 성과에 더 많은 영향을 미치는 요인은 가격 변동보다는 배당수익이다. 따라서 투자하고자 하는 리츠가 꾸준히 높은 수준으로 배당하는지를 먼저 따져봐야 한다.

임대사업을 하는 리츠라면 임차인이 얼마나 우량한 업체인지, 최근의 매출 정도와 업황 전망은 어떤지, 임대 기간은 얼마나 되는지 등을 확인해야 한다.

리츠는 부동산투자회사의 주식이기 때문에 일반 기업의 주식처럼 가격이 내릴 수도 있다. 다만, 리츠의 사업이 탄탄한 상황에서 경기 사이클과 같은 단기적인 이슈로 가격이 하락했다면 장기적으로 주가는 회복될 것이다. 문제는 주요 임차인 매출 하락, 공실률 증가 등의 이유로 배당에 쓰일 이익 자체가 줄고 이러한 문제가 장기화하면 해당 리츠에 대한 투자를 재검토해야 한다.

리츠 사업에 본질적인 문제가 있는지는 국토교통부의 리츠 정보시스템과 금융감독원의 공시시스템 등을 통해 직접 확인할 수 있다. 리츠를 직접 매입하지 않고 투자하는 방법도 있다. 리츠에 투자하는 재간접 펀드 혹은 ETF에 투자하면 된다. 리츠 재간접 펀드 및 ETF는 글로벌 리츠에 투자하는 상품이 많기 때문에 리츠 선택의 폭을 전 세계로 넓힐 수 있다. 또 퇴직연금이나 개인연금저축 계좌에 모두 편입이 가능하다.